吐血整理!合肥176个真学区房最新价格!单月最高涨1134元/㎡!最贵51826元/㎡!

房产新闻 / 合肥房产 来源:合肥房产 发布日期:2020-03-17 热度:15C
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NO.1 | 壹


刚刚过去的3·15,让很多购房者、业主的视线聚集到房屋质量、物业品质等等问题。诚然,这些问题对我们的居住体验、房屋的升值潜力密切相关。不过,购房者关心更多的,还是住房周边配套的完善、优质程度。


有业内人士认为,轨道交通对房价有托底作用,而学区的优劣则决定了房价的上限。有了顶级学区的保证,再普通的房子,也会有较高的成交价值。


最近,微博上有“合肥市十大中小学”排行榜流传。在这两个榜单中,我们可以看到,六安路小学、南门小学、师范附小、科大附中、四十五中、五十中等诸多名校在列。据了解,这份榜单主要依据学校社会知名度、升学情况、家长口碑、师资力量比较、硬件设施、办学规模等指标综合考量,并非官方榜单,仅供参考。



(图源:微博@合肥土哥,排名仅供参考)


而对于家长以及购房者来说,最直接的参考价值,就是每所中学的中考成绩。


从下面2019年合肥主要中学的中考成绩摸底中,可以看到,排行榜中的多数学校,在中考成绩上都名列前茅。除了私立学校滨湖寿春中学、单位子弟学校科大附中之外,很多公办初中的排名都很靠前,中考成绩喜人。


45中:最高分783(合肥市第三名),合肥市前十名中有五名出自该校。其中,780分以上的同学共计6人,770分以上41人,760分以上124人,占全市16.26%,750分以上227人。


50中:中考平均分683分。2019年中考裸分第一(50中新校天鹅湖校区),总分第一(50中西校);780分以上2人,770以上17人,755分以上79人。


42中:中考平均分675分。700分以上310人。其中,778分并列3人,775分以上考生6人,占全市的9%(全市70人);750分以上考生73人。


…………


(统计:合肥房产 数据来源:各学校官方发布的中考喜报) 


NO.2 | 贰


优质的学区,一方面为孩子学习、成长助力,另一方面也为周边学区房保“价”护航。


尤其是在市场下行阶段,合肥二手房也渐入寒冬。根据数据显示,2019年3月至今,合肥二手房成交参考均价一直是下行趋势。今年2月份,合肥二手房成交参考均价为15499元/㎡,环比下降0.16%。


(数据来源:链家)


在这种市场形势下,优质二手学区房无疑是房产的抗跌利器。


据合肥房产统计的176个二手学区房数据显示,有93个小区房价上涨或保持稳定,占比52.8%。其中,位于蜀山区的万象新天小区涨幅最高,涨了1134元/㎡。项目拥有50中东校优质校区,也是合肥市的重点中学,师资力量雄厚。


庐阳区合作经济广场的二手房均价最高,为51826元/㎡。项目拥有南门小学和45中双本部学区,成交价格目前是合肥楼市的房价天花板。


包含合作经济广场在内,统计的176个学区房中有14个小区的房价突破了3万/㎡。其中,庐阳区有7个,独占鳌头;政务区5个,蜀山区和滨湖新区各1个。


接下来,我们一起来看下合肥优质学校的二手学区房最新报价,希望能为各位置业提供帮助。


(注:以下数据来源于安居客,仅供参考,具体以实际成交为准)




庐阳区




庐阳区的学区优势不言而喻,即使在老城区中,都可以用佼佼者来形容。这种学区优势,大多依赖于发展较早,配套完善,加之老的省政府位置,带有部分政策引导,结果就是庐阳区中小学遍地开花。


但值得注意的是,庐阳很多拥有优质学区的二手房房龄普遍较长,人居舒适度和后期新建小区不可同日而语,升值潜力有限。如果有学区房购买需求,可以不用过于纠结本部学区,拥有名校分校区资源的二手次新房也是不错的选择。





政务区




政务区初中学区的优势主要体现在50中。目前在政务区有3个正在投入使用的50分校,分别是新校天鹅湖校区、天鹅湖新校蜀外校区、五十中学新校(望岳校区)。其中新校天鹅湖校区在2019年的中考中成绩名列前茅。


政务区作为市府驻地,从建立之初就是高起点,是全市的价值顶点。政务区二手房抗跌能力强,但受制于人口超负荷、用地面积稀少等因素,二手房的溢价空间有限。





滨湖区




滨湖新区目前是全市最有代表性的学区房区域。随着周边配套设施的不断完善,越来越多的优质学校“移居”滨湖或在此设立分校。


目前滨湖新区已落户师范附小、屯溪路小学、四十六中、四十八中、寿春中学等众多重点中小学,俨然已成为合肥新城区学区氛围最为浓厚的区域。


滨湖新区学校多,房源多,供应量较为充足。加上区域还有很大的开发空间,所以二手学区房的增值潜力很大。





蜀山区




蜀山区比较优质的学区组合为安居苑小学+五十中西校区。位于黄潜望板块的安居苑则是这个学区组合中比较受欢迎的小区,二手房成交量较高,价格也比较坚挺。


琥珀中学也是蜀山区比较优质的学区,但受制于区域、房龄老化等限制,学区虹吸效应不大,学区房优势不明显。





瑶海区




瑶海区是合肥楼市的价格洼地,教育资源也是短板,但区域内也有优质学校。和平路小学+三十八中就是区域内的顶级学区组合,学区房价格也很坚挺。比如拥有这两个学区的鼎元府邸,挂牌价就已经突破了2万/㎡,超出板块均价近8000元/㎡,宝业城市绿苑西区也突破了1.9万/㎡,也超出板块均价6500元/㎡。


目前瑶海区的毛坯新房均价为1.32万/㎡左右,可见拥有优质学区的二手房源,在板块内也可以非常出彩。





包河区




包河区最好的学区为青年路小学+48中、屯溪路小学+48中本部组合,二手房整体均价在1.8-1.9万/㎡左右,均价突破2万/㎡的房源也比比皆是。


目前包河区的新房均价在2万/㎡左右,与优质二手学区房的价格差异不大。所以,包河区的二手学区房,相对来说,自住可以选择,但是投资的话,短期收益可能会有影响。





高新区




高新区的教育资源还在完善当中,目前并没有独当一面的优质学区。相比之下,梦园中学是高新区排名靠前的初中学区,对大蜀山以东板块的二手房有较强的辐射能力。


不过我们也可以观察到,顶级学区的二手房价格多在1.9-2.1万/㎡,与目前高新区所售新房的主流价格相差不大,加上高新区目前正在实施“名校战略”,且合肥六中初中部-彩虹中学也已经落地,所以高新二手学区房的优势并不明显。





经开区




经开区比较优质的学区为一六八玫瑰园学校和六十八中。从二手房的挂牌价中就可以看到,一六八玫瑰园学校的学区房明显比六十八中的学区房领先一个身位。其中,距离玫瑰园学校最近且品质较好的绿城翡翠湖玫瑰园,挂牌价已达到2.86万/㎡,成为区域内最高。


经开区相较于其他区域,在售楼盘相对较少,是经开区的短板。教育方面的规划无疑让经开区更加增值,所以区域内的优质二手学区房项目值得购买。





新站区




新站区目前没有特别出彩的优质学区。从二手房报价中可以看到,竹溪小学的学区房也只有家天下一期的报价超过了1.6万/㎡,其余多为1.2万-1.3万/㎡,低于目前新站区在售新房的均价。


另外,目前新站区的新房公园十分充足,所以相比之下,新站区目前二手学区房的投资价值不高。



结语


盘点了合肥的顶级学区的学区房,那么我们也萌生出一个疑问:今年的学区房该如何买?我们要明确下面两个要点:


①优质学区和优质学区房并不是恒等关系。


从上面的分析中我们也能看到,老城区的很多顶级学区房,虽然价格很高,但因为配套、房龄、板块规划等限制因素,并不具备太高的入手价值。另外,很多老破小的学区房,都要全款购买,贷款难度大,入手门槛高。遇到这样的学区房,我们要谨慎入手。


②坚持房住不炒,不要盲目追涨。


目前“房住不炒”是楼市的主基调,所以我们购买住房,首先还是要考虑住房的宜居性。虽然优质学区房的价格会比较坚挺,但在目前的行情下,短时间内大涨的可能性很低,自住价值大于投资价值。所以,我们有时候可以退而求其次,不一定要追着顶级本部学区不放,优质学校的分校区房源也是不错的选择。


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